Войти Регистрация

О правомерности выбора жилищно-строительного кооператива

20.12.2016

В связи с поступлением в Жилищный комитет многочисленных обращений граждан и юридических лиц по вопросу о правомерности выбора жилищно-строительного кооператива (далее - ЖСК), ранее созданного его учредителями и осуществившего строительство одной из частей (секций) единого МКД, в качестве способа управления этим МКД, в котором все помещения уже находятся в собственности физических и юридических лиц, Жилищный комитет разъясняет следующее.

Согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) многоквартирный дом (далее - МКД) может управляться только одной управляющей организацией. Таким образом, управление отдельными частями единого МКД различными организациями, в том числе различными ЖСК неправомерно. С учетом положений части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления МКД может быть выбран или изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Возможные способы управления многоквартирными домами определены частью 2 статьи 161 ЖК РФ. Управление жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом – один из возможных способов управления МКД, предусмотренных статьей 161 ЖК РФ.

Руководствуясь указанными положениями ЖК РФ, собственники помещений в МКД, находящихся в управлении нескольких организаций, включая ЖСК, принимают на своих общих собраниях решения о выборе в качестве способа управления МКД – управление ЖСК, ранее созданными их учредителями и осуществившими строительство только одной из частей (секций) единого МКД.

Кроме того, в отдельных случаях, когда МКД находится в управлении нескольких ЖСК, на общих собраниях членов ЖСК принимаются решения о реорганизации этих ЖСК путем слияния (объединение нескольких ЖСК в один ЖСК, который будет управлять МКД) или присоединения (присоединение одного или нескольких ЖСК к ЖСК, который единолично будет управлять МКД). При этом собственникам помещений, которые не являются членами тех ЖСК, которые в дальнейшем планируют осуществлять управление МКД, предлагается вступить в члены этих ЖСК, в том числе с уплатой вступительных взносов. Между тем, Жилищный комитет полагает, что принятие подобных решений неправомерно, поскольку нормы пункта 2 части 2 статьи 161 ЖК РФ, в части возможности выбора ЖСК в качестве способа управления МКД, следует применять в совокупности с иными положениями законодательства.

В соответствии со статьей 110 ЖК РФ ЖСК - добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления МКД.

Согласно части 3 статьи 110 ЖК РФ члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании МКД, а ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию МКД в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 112 ЖК РФ решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать ЖСК.

Таким образом, ЖСК, учитывая его организационно-правовую форму, может быть организован исключительно на этапе строительства МКД и в последующем осуществлять управление только тем МКД, который построен ЖСК.

Исходя из анализа положений статьи 111 и части 1 статьи 117 ЖК РФ физические лица, вступившие в члены ЖСК, являются пайщиками, а не собственниками помещений в МКД. При этом голосование на общем собрании членов ЖСК осуществляется исходя из количества членов ЖСК без учета доли каждого члена ЖСК в праве общей собственности на общее имущество в МКД. На основании статьи 121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо признается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены ЖСК общим собранием членов ЖСК (конференцией).

В соответствии со статьей 124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены ЖСК, на основании решения общего собрания членов ЖСК (конференции) предоставляется жилое помещение в домах ЖСК в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах ЖСК. Основанием владения, пользования и распоряжения жилым помещением является членство в ЖСК, а не право собственности на такое помещение.

Согласно части 1 статьи 112 ЖК РФ количество членов ЖСК не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом МКД. Между тем, в существующем МКД одно помещение может находиться в собственности нескольких собственников, которые вправе вступить в объединение собственников жилья, управляющее этим МКД.

На основании вышеизложенного Жилищный комитет полагает, что выбирать управление ЖСК в качестве способа управления существующим МКД, в котором помещения уже находятся в собственности физических или юридических лиц, неправомерно. Общее собрание собственников помещений в МКД не вправе принимать решения, связанные с выбором в качестве способа управления МКД управление ЖСК, ранее созданным его учредителями для строительства только одной из частей этого МКД, с последующим принятием в члены данного ЖСК собственников помещений в тех частях МКД, строительство которых этот ЖСК не осуществлял, а также с понуждением к внесению указанными собственниками вступительных взносов в ЖСК.

Согласно статьи 122 ЖК РФ ЖСК реорганизация ЖСК может быть проведена только путем преобразования ЖСК в товарищество собственников жилья. Реорганизация ЖСК путем слияния и присоединения ЖК РФ не предусмотрена.

Собственникам помещений в МКД, управление отдельными частями которого в настоящее время осуществляют различные организации, в том числе ЖСК, необходимо провести общее собрание для выбора или изменения способа управления этим МКД. По мнению Жилищного комитета, если количество квартир в таком МКД более чем тридцать, возможными способами управления МКД являются: управление управляющей организацией или управление товариществом собственников жилья.

Принятие собственниками помещений в МКД решений, связанных с выбором такого способа управления МКД, как управление ранее созданным ЖСК, осуществлявшим строительство только отдельной части (нескольких подъездов) или секции этого МКД, неправомерно.

Кроме того, Жилищный комитет полагает, что действия по реорганизации нескольких ЖСК, ранее выступавших застройщиками различных частей единого МКД, которая осуществляется путем слияния таких ЖСК или путем присоединения одного или нескольких ЖСК к одному из этих ЖСК, также неправомерны. Прошу учитывать вышеизложенную позицию Жилищного комитета при представлении интересов Санкт-Петербурга как собственника помещений в МКД.

 

 

 

 

 

 

 

 

 


назад